Q : 지식산업센터를 분양받은 사업자입니다. 사업이 제대로 운영되지 않아 매출도 없고 해서 지식산업센터를 양도한 후 폐업 신고를 했습니다. 그런데 최근 국세청에서 지식산업센터 처분에 따른 부가세 신고를 하지 않았다며 수백 만원의 가산세까지 부과된다는 통지를 받았습니다. 저는 전혀 모르고 한 것인데 이게 정당한 처사인가요? 

저희가 접한 사례 중 가장 안타까운 케이스였던 사례입니다. 물론 실제 과정은 위에서 요약한 상황보다 훨씬 복잡했고, 의뢰하신 분이 신고를 놓친 개연성도 충분하긴 했습니다. 다만 온전한 부가세 신고가 이루어지지 않은 것은 사실이었고, 결국 세무서에 소명을 해도 가산세 부과를 막을 수 없었던, 저희 입장에서는 일종의 실패 아닌 실패 사례였습니다. 

상황을 이해하기 위해서는 먼저 부가가치세법 중 매입세액공제라는 개념에 대해 정확히 이해해야 합니다. 면세되는 경우를 제외한 모든 재화와 용역은 공급가액에 대해 10%가 과세되고, 해당 재화와 용역을 공급하는 사업자는 거래 상대방으로부터 대가를 받을 때 반드시 부가가치세를 받아야 합니다. 이를 거래징수 의무라 부릅니다. 

그런데 부가가치세는 근본적으로 소비세입니다. 즉, 최종적으로 해당 재화를 소비하는 소위 일반 소비자들이 부담해야 할 세금입니다. 따라서 예를 들어 상품을 매입하고 다시 이를 소비자한테 판매하는 도소매업을 운영할 경우, 매입을 할 때는 거래처에 부가가치세를 포함하여 대가를 지급하고 소비자한테서는 또한 부가가치세를 포함하여 대가를 받습니다. 이때 거래처에 지급한 부가가치세가 바로 매입세액이고 소비자한테서 징수한 부가가치는 매출세액에 해당합니다. 사업자가 납부할 부가가치세는 매출세액인데, 다만 여기에서 매입세액을 차감하고 납부를 하게 됩니다. 이를 매입세액공제라 부르는 것이고요. 

매입세액공제는 상품처럼 직접적인 영업활동 목적이 되는 것에 대해서만 이루어지지 않습니다. 사업과 관련한 것이라면 꽤 넓게 매입세액공제를 받을 수 있습니다. 당연히, 사업에 사용할 목적으로 건물을 구입했다면 건물 매입 대가에 포함된 거액의 부가가치세도 공제 대상이 됩니다. 만약 매출세액보다 매입세액이 크다면? 세무서에서 차액을 돌려줍니다. 네, 바로 환급이지요. 

흔히 경제적 거래에서 ‘부가세 돌려받을 수 있다’라고 표현하는 부분이 바로 매출세액보다 매입세액공제가 더 큰 경우를 일컫는 것입니다. 특히 지식산업센터 같은 건물을 사업 초기에 구입하고 뚜혓한 매출이 없는 경우에는 사실상 건물 대가에 포함된 수천만원의 부가세를 모두 환급받기도 합니다. 

그런데 바로 이 부분에서 주의해야 할 사항이 등장하게 됩니다. 크게 보아 두 가지인데요. 일단 매입세액공제를 받았다는 것은 거꾸로 말하면 동일한 대상을 처분할 경우에는 매출세액이 발생한다는 점입니다. 즉, 우리 기업이 도소매업이나 제조업일 경우에도 만약 사업에 사용할 목적으로 매입한 건물이나 기계장치, 또는 차량운반구를 처분하면 부가가치세를 거래징수해서 납부해야 한다는 것이지요. 

또 하나는 장기간 사용하는 고정자산을 보유한 채 폐업을 하면 기존에 받았던 매입세액공제액(환급액)을 반납해야 하는 경우도 있을 수 있다는 것입니다. 예를 들어 트럭을 5천만 원에 구입하면서 5백만원의 매입세액을 공제받았다가 다음 과세시간에 폐업을 한다고 가정해보지요. 

부가가치세법에서는 차량운반구의 경우 4과세기간을 사업에 사용하는 것으로 보아 매입세액을 공제해줍니다. 그런데 하나의 과세기간만 경과하고 사업이 중단됐다면, 나머지 과세기간에 해당하는 매입세액 375만 원은 당연히 공제 대상이 아닌 것이 되므로 반납, 즉 납부를 해야 하는 거지요. 심지어 재고 상품에 대해서도 이 규정은 적용될 수 있습니다. 

위에서 간략하게 정리해드린 사례는 거듭, 여러 상황이 복잡하게 얽혀 있긴 했습니다만 부가가치세라는 건 기업 본래의 영업 활동에 다른 매출에 대해서만 납부하면 된다고 여기다가 가산세 날벼락을 맞은 사례였습니다. 세무사 상담을 받았더라면 미연에 리스크를 방지할 수 있었던, 정말이지 너무 기초적인 부분이라서 더 안타까운 사례였지요. 

말씀이 나온 김에 건물, 특히 업무용 오피스텔에 관한 세무 이슈 하나만 더 소개해드리겠습니다. 

Q : 업무용 오피스텔을 보유하고 있는 임대사업자입니다. 이번에 오피스텔을 넘기는 과정에서 이상한 이야기를 들었는데요. 포괄양수도던가 뭔가를 하면 별도로 부가세를 신고하지 않아도 되지만 그 대신 제가 받을 환급액을 양수인한테 줘야 한다고 합니다. 그런데 또 다른 데서는 그렇게 주는 건 마이너스 프리미엄이라서 나중에 종소세 신고할 때 경비처리하면 된다고도 하고, 또 다른 데서는 그건 권리금 같은 기타소득이라서 원천징수를 따로 해야 한다고도 합니다. 정확한 게 무엇인가요?

거래하던 공인중개사를 통해 정보를 얻었다가 다른 공인중개사의 정보는 또 다른 탓에 혼동을 겪는 상태에서 폐업을 위한 컨설팅을 의뢰한 사례입니다. 

일단 포괄양수도란 사업 전체를 양도하는 것으로서, 포괄양수도에 포함된 사업 설비나 재고자산 등은 소비를 목적으로 거래되는 것이 아니기 때문에 부가가치세가 과세되는 재화의 공급의 예외에 해당합니다. 즉, 오피스텔을 포함하여 사업에 관련된 채권과 채무, 부속 자산 등 일체를 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않고, 따라서 양도의 대상이 되는 자산들에 대해 세금계산서를 발급하지도 않으며 거래징수의 의무도 없습니다. 

이 경우 일반적으로 오피스텔을 취득할 때 받은 매입세액공제의 잔여 기간 분에 대해서는 양수자에 현금성자산으로 지급을 하게 됩니다. 왜냐하면 위에서도 말씀드렸듯 자산에 대한 매입세액공제 자체가 일정 기간 사업 영위를 목적으로 한다는 것을 전제로 하는 거니까 잔여 자산에 대한 매입세액공제 혜택도 양수자가 이어 받아야 하니까요. 

마이너스 프리미엄이라는 건 거래 관행에서 비롯된 잘못된 용어입니다. 즉, 부동산 시장에서는 사업자등록을 내고 건물 등을 취득하여 부가가치세를 환급받는 경우 그걸 일종의 현금성 이익으로 여기는 경향이 있는데, 해당 부분을 양수자한테 지급하려다 보니 억지로 현금성자산이 줄어드는 것처럼 보이므로 마이너스 프리미엄이라는 용어를 갖다 붙이는 식으로 설명하는 경우가 있는 것이지요. 

해당 금액은 기타소득도 아닙니다. 포괄양수도 등에서 기타소득으로 취급되는 것은 자산에서 부채를 제외한 순자산에 추가로 가산해서 양수도 금액을 지불하는 경우 즉, 소위 권리금을 지급하는 경우입니다. 만약 권리금을 지급한다면 이는 기타소득이므로 양도자가 원천징수를 하고 지급한 후 원천세 신고를 해야 하는 것이지요. 

결국 포괄적양수도를 진행하고 부가가치세 환급액을 현금으로 지급하는 것 자체는 문제가 없는 거래였습니다. 다만 여기에서도 아주 기본적인 오류가 있었는데 그건 바로...

포괄양수도의 조건이 맞지 않는다는 것이었습니다. 양도를 하는 사업자는 임대업이었는데 임차인이었던 도소매업 사업자에게 오피스텔을 넘기는 경우였거든요. 포괄양수도의 요건 중 하나는 양수도 시점에서 양도하는 사업자의 동일성이 그대로 양수자에게 이전되어야 하는 것입니다. 즉, 양수자가 도소매업이 아닌 임대업으로 업종을 변경하고 사업 내용을 그대로 이어 받아야 하는 사례였던 것이지요. 

세무관계자들은 익히 알고 있는 바이지만 의외로 많은 분들이 착각하고 있는 사례 중 하나입니다. 해당 의뢰인은 간단한 상담료 수준의 컨설팅 비용만 지불하고 포괄양수도가 아닌 일반적인 양도를 통해 오피스텔을 양도한 후 부가가치세 신고를 하는 식으로 정리를 함으로써 불상사를 막을 수 있었습니다.