Q : 개인사업자였다가 사업이 힘들어져 폐업을 하고 휴식 중입니다. 가산도 일부 정리한 후 거처를 옮기게 되었는데 전세금이 7억 원인 아파트입니다. 이 전세금을 아버님에게서 빌려 충당하면서 아버님 명의로 전세 계약을 하였습니다. 궁금한 것이 두 가지인데, 하나는 아버님은 전입 신고를 하지 못하는 상황인데 확정일자를 어떻게 받을 수 있는지 하는 점이며, 또 하나는 전세금 7억원에 대해 지금 당장이든 나중에 아버님께 돌려드리는 과정에서 증여세 문제가 발생하지 않을까 하는 점입니다.  

재산 관련 세제, 즉 양도나 증여에 관한 세무적인 이슈들은 사실 세무사 입장에서도 꽤 어려운 경우가 많습니다. 세법 자체가 워낙 다양한 사례에 대해 대비하여 규정도 복잡하고 그 개정도 빈번하게 이루어지며, 때로는 세법과 전혀 무관한 듯 보이는 내용까지 체크해야 하기 때문이지요. 

본 컨설팅의 경우는 일단 전세금 7억원에 대한 증여 여부가 분명하게 세법적인 이슈에 해당되었습니다. 그런데 아버님이 함께 전입신고를 할 수 없다는 점이 결부되면서 세법적인 이슈와 더불어 민법적인 이슈까지 얽히는 문제가 되었습니다. 

먼저, 증여에 대해서는 증여공제라는 개념을 알아두실 필요가 있습니다. 직계존비속이나 친인척 사이에서는 어느 정도의 무상 금전 이동은 이루어질 수 있는 거니까 세법에서도 일정 금액은 증여세가 부과되지 않도록 증여가액에서 차감을 하는데, 이것이 바로 증여공제입니다. 직계존비속의 경우 최근 10년 이내의 증여액을 합산하여 5천만 원까지는 증여공제가 이루어집니다. 즉, 5천만 원을 증여하면 한 푼도 증여세가 계산되지 않습니다. 

그런데 7억 원은 5천만 원을 훌쩍 넘습니다. 세법상 직계존비속 등 특수관계인 사이에서 발생하는 현금성자산의 이동은 증여로 보는 것이 원칙입니다. 이에 대한 반증 책임은 세무당국이 아닌 납세의무자인 당사자들에게 있습니다. 즉, 부모자식 간 금전을 빌리는 거래가 이루어졌을 경우, 세무서에서 모르고 넘어간다면 괜찮지만 해당 거래는 증여이므로 증여세를 신고 납부하라고 했을 때 증여가 아니라고 입증을 직접 해야 한다는 의미입니다. 

따라서 일단 차용증의 존재가 중요합니다. 금전소비대차계약서라고도 부르지요. 그런데 해당 서식은 법적으로 정해진 서식이 있는 것도 아니고, 특정한 경우를 제외하고는 금전 차용에 대해 별도의 신고를 해야 하는 것도 아닙니다. 이를 바꿔 말하면 사실 상 증여를 했으면서도 실제 세무당국에 적발이 됐을 때 뒤늦게 차용증을 예전 일자로 작성하게 될 수도 있다는 것이며, 세무당국에서도 이 사실을 잘 알고 있다는 것입니다. 

그러므로 금전의 이동이 이루어진 시점에서 차용증을 작성하여 공증기관에서 공증을 받거나 최소한 우체국 내용증명을 통해서라도 그 서류의 진실성을 미리 확보해 놓아야합니다. 그리고 해당 차용증에 차용기간 바꿔 말해 원금의 상환 예정일이나 조건 등과 더불어 이자 지급에 대한 조건도 명시한 후, 그에 따른 이자 지급 내역을 금융이체 기록으로 남도록 관리해야 합니다. 

그런데 여기에서 또 하나의 질문이 생깁니다. 이자는 꼭 지급해야 하는지 얼마나 지급하는지 적정한 것인지, 혹시 무이자로 처리하면 안 되는 것인지에 대해서요. 세법은 이 부분에 대해서도 당연히 규정을 준비하고 있습니다. 

상속세 및 증여세법

제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여) ① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <개정 2011. 12. 31., 2013. 1. 1., 2015. 12. 15.>

1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액

2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액

상속세 및 증여세법 시행령

제31조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등) ② 법 제41조의4제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 1천만원을 말한다.

즉, 세법에서 정하는 이자율에 따른 이자를 수취해야 하며 무이자로 약정을 하거나 저리로 약정을 함으로 인해 세법 상 정한 이자액에 미달할 경우에는 그 미달액이 1천만 원 미만이면 증여로 보지 않지만 차액이 1천만원을 초과하면 전액을 증여로 본다는 의미입니다. 그리고 이 때 적정이자율은 4.6%입니다. (법인세법 시행규칙 제43조 ②)

본 컨설팅 건에서 최근 10년 간 증여내역은 없었습니다만, 의뢰인의 사정을 고려하여 추후 증여가 있을 수 있다고 판단, 일단 7억원 전액을 차용하는 것으로 결정했습니다. 이 때 법정이자율에 따른 이자를 계산하면 다음과 같습니다. 

7억원 x 4.6% = 32,200,000원

그리고 이 금액에서 1천만원이 되지 않도록 이자액을 산정하면 최소한 22,200,001원이 되어야 합니다. 이를 역산하면

22,200,200 ÷ 700,000,000 = 0.0317 

700,000,000 x 3.17% = 22,190,000

즉, 년간 3.17%의 이자율로 금전소비대차계약서를 작성하고 년간 22,190,000원의 이자를 정확하게 지급한다면 금전소비대차계약의 진실성을 통해 증여가 아니라는 사실을 소명할 수가 있게 되는 상황이었습니다. 

그런데 본 컨설팅은 단순히 금전을 빌리는 것만이 아니라 해당 금전으로 전세를 계약한 후 전세 계약을 아버님 명의로 진행하되 거주는 자제분이 하는 상황이었습니다. 의뢰자분의 말씀으로는 동사무소나 인터넷 등에서는 전입을 해야 확정일자를 받을 수 있고 그에 따라 선순위 변제권을 보장받는데 이 경우는 달리 해결할 방법이 없는지에 대한 내용이 상당히 중요한 부분이기도 했습니다. 

네, 세법은 독자적인 것이 아니라 다른 경제 행정의 영역과 얽혀 있는 경우가 많습니다. 저희는 내부 검토를 통해 전세권을 등기하는 방법이 있을 수 있다는 결론을 찾아내고 업무 협약을 맺은 법무사를 통해 관련 내용을 확인하였습니다. 

흔한 경우는 아니지만 주택에 대해 전세권이 등기되는 경우는 분명하게 있으며, 이를 통해 등기의 확정적 효력을 위하는 한편 해당 주택에 대한 전대권 역시 자연스럽게 확보할 수 있다는 대답을 들을 수 있었습니다. 다만 이 경우 주택의 소유자를 설득하기 위해서는 전세권 설정 비용 및 해제 비용에 대한 선지급 등을 확실히 해두어야 할 필요는 있다는 내용이었습니다. 

그런데 상황이 여기에 이르자 다시 세법적인 문제가 복잡해졌습니다. 앞선 검토에 따르면 7억 원이 모두 증여에 해당하므로 그 이자에 대해 증여 이슈가 발생하지 않도록 적정 이자를 계산하였으나, 전세권이 아버님 명의로 등기된다면 이는 곧 전세권에 따른 전대이며, 이에 따른 세법 이슈는 다른 문제이기 때문입니다. 

상속세 및 증여세법

제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여) 

① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. 

상속세 및 증여세법 시행령

제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)

③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 (전략) 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고 (후략)

④ 법 제37조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 1억원을 말한다.

즉 부동산을 무상 사용하게 할 경우에는 임대료 등을 지급하지 않는 부분의 이익에 대해 증여세를 부과하되, 그 임대료는 부동산가액에 법정 비율을 곱한 금액을 5년간 합산하여 1억원까지는 증여세를 부과하지 않는다는 내용입니다. 계산식만 간단히 소개하자면 다음과 같습니다. 

부동산무상사용이익 = 부동산가액 x 2% x 3.79079

즉, 시가 13억 원 정도를 초과하지 않는 한 자녀에 대한 무상임대에 대해 증여세가 부과되지는 않습니다. 따라서 의뢰자님의 상황에서 해당 규정을 적용하게 되면 앞서 말한 차용이 아닌 무상임대로 보아 증여세 이슈에서 해결될 가능성이 있었습니다. 해당 부동산이 주택이므로 소득세법에 따른 부당행위계산 부인의 요인도 없었습니다. 

의뢰인 입장에서는 가장 좋은 선택지였지만 완전한 해결책은 아니었습니다. 일단 전세권에 기반한 무상전대가 위의 규정을 적용받을 수 있는지에 대해 논란의 여지는 남아 있었습니다. 저희로서는 당연히 적용될 수 있다는 판단이었지만 세무서와의 관계에서는 미리 예단할 수 없는 다툼의 소지는 늘 있기 때문입니다. 

결정적으로는 주택의 소유주가 전세권 등기를 거부함으로서 실제로 추진될 수는 없었습니다. 전대 동의서를 받아 역시 무상임대를 추진하려 하였으나 의뢰인께서 오히려 일정액의 이자를 납부하는 것이 마음이 편하다며 다만 7억 원에 대해 증여가 아닌 확실히 차용으로 처리되는 것인지만을 확인하고자 하셨습니다. 전세 계약을 아버님 명의로 하였으므로 원금 상환이 보장된 차용으로서 일반적인 차용에 비해 사실관계의 소명이 더 확실한 부분이었고, 이 내용에 대해서는 관할 세무서와의 사전 소통도 동일하게 이루어질 수 있었습니다. 

의뢰인께서는 만족하였으나 저희로서는 아쉬움이 남는 사례였습니다.